目前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)很像股權(quán)分置改革前的股市，存在制度缺陷。高房?jī)r(jià)是理順我國(guó)收入分配矛盾、解決民生問(wèn)題的重大障礙。高房?jī)r(jià)抑制了內(nèi)需的進(jìn)一步擴(kuò)大，擠壓了消費(fèi)需求的擴(kuò)張。 而房地產(chǎn)市場(chǎng)高“市盈率”，即房?jī)r(jià)與收入比過(guò)高，源于供需嚴(yán)重失衡，其中存在制度性缺陷。
首先需要扭轉(zhuǎn)的是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)識(shí)偏差�！胺康禺a(chǎn)行業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)”的說(shuō)法并不準(zhǔn)確——— 在19世紀(jì)至20世紀(jì)，美國(guó)工業(yè)化、城市化發(fā)展的高峰期，提出的三大支柱產(chǎn)業(yè)是汽車(chē)、鋼鐵和建筑業(yè)，并沒(méi)有提及房地產(chǎn)業(yè)。建筑業(yè)才是消耗大量鋼材、水泥、化工材料，帶動(dòng)十多個(gè)相關(guān)行業(yè)和創(chuàng)造大量就業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，但建筑行業(yè)的利潤(rùn)現(xiàn)在卻很薄。房地產(chǎn)行業(yè)主要的作用在于策劃、銷(xiāo)售，這一過(guò)程并不能帶動(dòng)多數(shù)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，也談不上是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，而在中國(guó)卻獲得了超額利潤(rùn)。
目前，房地產(chǎn)業(yè)最重要的問(wèn)題在于供求雙方均存在制度缺陷，致使供求嚴(yán)重失衡。
從供給方面看，進(jìn)入城市工作的農(nóng)村人口難以落戶(hù)城鎮(zhèn)，在占用城市用地的同時(shí)，依然保有農(nóng)村的耕地和宅基地，農(nóng)村閑置土地未能有效釋放。中央為了保證耕地紅線，嚴(yán)格控制城市建設(shè)用地的擴(kuò)大。從地方政府角度看，土地與地方財(cái)政收入緊密聯(lián)系，土地經(jīng)營(yíng)的結(jié)果是地方政府盡可能讓土地收益最大化，扭曲了地方政府行為和調(diào)控決心。
城鎮(zhèn)化是農(nóng)民轉(zhuǎn)化為市民的過(guò)程，但是中國(guó)城市里的房子都不是給農(nóng)民蓋的，絕大部分由城市居民消化，所以目前房?jī)r(jià)上漲和城鎮(zhèn)化沒(méi)有必然關(guān)系。
從歷史經(jīng)驗(yàn)看，這一進(jìn)程并不一定拉高房?jī)r(jià)。大量農(nóng)民進(jìn)城后，正常城鎮(zhèn)化過(guò)程中城市規(guī)模必然擴(kuò)張。在初期進(jìn)入城市的農(nóng)村人口，主要需求的是基礎(chǔ)保障需求的低端住房，而非高價(jià)格房屋，從而不會(huì)引起房?jī)r(jià)上漲。美日的泡沫均是在城鎮(zhèn)化完成后，改善型需求強(qiáng)烈才出現(xiàn)的。
如果從需求角度考慮這一問(wèn)題，我國(guó)現(xiàn)行制度并未有效抑制投機(jī)和奢華需求。即使是所謂“收緊”二套房貸，相較其他國(guó)家二套房貸政策依然寬松。國(guó)外成熟市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)第二套住房基本上難以從銀行貸款，比如英國(guó)房貸基本按照年收入來(lái)計(jì)算貸款額度，因此依收入的倍數(shù)貸款購(gòu)買(mǎi)第一套住房后，購(gòu)買(mǎi)第二套房是很難再貸款的。
房地產(chǎn)“市盈率”太高，破滅會(huì)造成巨大金融風(fēng)險(xiǎn)，拖累國(guó)民經(jīng)濟(jì)。這也是中國(guó)目前面臨的一個(gè)巨大的問(wèn)題——— 購(gòu)房人、房地產(chǎn)企業(yè)大量使用銀行貸款，地方政府融資平臺(tái)的巨額貸款全是靠土地抵押，金融系統(tǒng)已經(jīng)和房地產(chǎn)緊密相連。房地產(chǎn)最后出現(xiàn)問(wèn)題必將打擊整個(gè)金融系統(tǒng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)。 （華商報(bào)）
二維碼.jpg)
